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齊魯案例

山東齊魯律師事務所高強律師對《不動產登記暫行條例實施細則》部分條文的解讀

2016-01-21 18:49:14 瀏覽次數:0
       第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的,應當由其監護人代為申請。

監護人代為申請登記的,應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料;因處分不動產而申請登記的,還應當提供為被監護人利益的書面保證。

父母之外的監護人處分未成年人不動產的,有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

  高強律師解讀:根據民法通則第十六條第一款規定未成年人的父母是未成年人的監護人。若父母離婚,有撫養權的一方處分登記在未成年人子女名下的不動產,仍然需要未成年的父母同時到場。若有撫養權的一方再婚,戶口簿或者生效法律文書認定父母、子女關系的,繼父母也有簽字權。

根據民法通則第十八條第一款規定,除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產。實踐中,不動產登記機關僅僅對“為被監護人的利益”進行形式審查,即“提供為被監護人利益的書面保證”即可。

第十二條 當事人可以委托他人代為申請不動產登記。

代理申請不動產登記的,代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書。

自然人處分不動產,委托代理人申請登記的,應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書,但授權委托書經公證的除外。

境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的,其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。

高強律師解讀:委托書并非必須經過公證,經過不動產登記機構見證也是可以的。實踐中不動產登記機構要多多努力哦,看好你哦!

第十四條 因繼承、受遺贈取得不動產,當事人申請登記的,應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等,也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。

高強律師解讀:本所律師認為這是本規章的最大亮點。先前當事人申請登記因繼承、受遺贈取得不動產的,登記部門告知應當取得提交經公證的材料(雖然沒有法律依據)或者生效的法律文書,現在部門規章賦予登記機關實質審查權,原先法院調解的案件和公證的案件都到了登記機關,任務重,風險加大,律師將大有作為,且看登記機關若何應對。

第十九條 當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記。

有下列情形之一的,不動產登記機構直接辦理不動產登記:

(一)人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后,要求不動產登記機構辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規規定的其他情形。

不動產登記機構認為登記事項存在異議的,應當依法向有關機關提出審查建議。

高強律師解讀:生效法律文書分為確認之訴的生效法律文書和給付之訴的法律文書。若確認之訴的法律文書,如:繼承、共有、離婚析產確權,權利人單方可以申請登記;若給付之訴的法律文書,如贈與、買賣合同糾紛中,法院判令被告協助原告過戶,則原、被告應當共同申請登記,若被告拒不配合,則原告應當向法院申請向不動產登記機構出具民事裁定書和協助執行通知書。

第二十條 不動產登記機構應當根據不動產登記簿,填寫并核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。

除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記,向申請人核發不動產登記證明外,不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。

不動產權屬證書和不動產登記證明,應當加蓋不動產登記機構登記專用章。

不動產權屬證書和不動產登記證明樣式,由國土資源部統一規定。

高強律師解讀:依照字面理解,不動產登記證明應當是張“紙”,不動產權屬證書是本“書”。 “書”“紙”分離,僅僅看“書”,不知到“紙”上記載的抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記,應當查詢不動產登記簿。

第二十二條 不動產權屬證書或者不動產登記證明污損、破損的,當事人可以向不動產登記機構申請換發。符合換發條件的,不動產登記機構應當予以換發,并收回原不動產權屬證書或者不動產登記證明。

不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失,不動產權利人申請補發的,由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后,予以補發。

不動產登記機構補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的,應當將補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于不動產登記簿,并在不動產權屬證書或者不動產登記證明上注明“補發”字樣。

第二十三條 因不動產權利滅失等情形,不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的,應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明;確實無法收回的,應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。

高強律師解讀:當地公開發行的報刊上公告可是要花錢的,本規章并沒有要求一定在當地公開發行的報刊上公告,而是選擇性的。其實,在報紙上的公告掛失證件,大多都沒有法律依據。當然公告送達法律文書的除外。

第二十四條 不動產首次登記,是指不動產權利第一次登記。

未辦理不動產首次登記的,不得辦理不動產其他類型登記,但法律、行政法規另有規定的除外。

高強律師解讀:《物權法》上的法律用語是“初次登記”,《不動產登記暫行條例》和本實施細則則是“首次登記”,大概是一個意思吧。若真的是一個意思,做為下位法,不應當新設法律用詞。

第二十七條 因下列情形導致不動產權利轉移的,當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記:

(一)買賣、互換、贈與不動產的;

(二)以不動產作價出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的;

(四)不動產分割、合并導致權利發生轉移的;

(五)繼承、受遺贈導致權利發生轉移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的;

(八)因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的;

(九)因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的;

(十)法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

高強律師解讀:很多法院在判決主文中用“協助辦理過戶登記手續”表述,其實法律、行政法規和部門規章層面沒有“過戶”這個法律用語,有的是“轉移登記”,當然更不是“變更登記”或者“更正登記”。

第二十八條 有下列情形之一的,當事人可以申請辦理注銷登記:

(一)不動產滅失的;

(二)權利人放棄不動產權利的;

(三)不動產被依法沒收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的;

(五)法律、行政法規規定的其他情形。

不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記,所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的,申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。

高強律師解讀:本條的生效法律文書,鐵定是一個確認之訴,當事人單方憑生效法律文書就可以辦理注銷登記了。

第四十二條 因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的,申請人應當根據不同情況,提交下列材料:

(一)不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產的協議或者材料:

(四)集體經濟組織內部互換房屋的協議;

(五)其他必要材料。

高強律師解讀:農村的事,根本不提生效法律文書或者公證的事。不過宅基地使用權及房屋所有權要好好規范一下了。《土地管理法》第六十二條明確規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,已經有多處的怎么辦?已經有一處,能否繼承宅基地使用權及房屋所有權?非本村村民能否繼承宅基地上的房屋所有權,如何登記?求明確指導。

 

第九十一條 兩個以上人民法院查封同一不動產的,不動產登記機構應當為先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記,對后送達協助執行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。

輪候查封登記的順序按照人民法院協助執行通知書送達不動產登記機構的時間先后進行排列。

第九十二條 查封期間,人民法院解除查封的,不動產登記機構應當及時根據人民法院協助執行通知書注銷查封登記。

不動產查封期限屆滿,人民法院未續封的,查封登記失效。

高強律師解讀:這是對最高人民法院歷次司法解釋的總結,爭取“首封”很重要,輪候查封不是查封啊。當然,在買賣合同糾紛中,若輪候查封,再想辦法解決掉在前的查封或者輪候查封,在符合規定的情況下,法院仍然可以判令轉移登記的。

第九十六條 不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制,確保不動產登記與交易有序銜接。

不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后,應當將登記信息及時提供給不動產交易機構。

高強律師解讀:不動產交易機構主要指經紀公司,經紀公司需要在登記機關辦理備案手續,可以查詢不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。

第九十七條 國家實行不動產登記資料依法查詢制度。

權利人、利害關系人按照《條例》第二十七條規定依法查詢、復制不動產登記資料的,應當到具體辦理不動產登記的不動產登記機構申請。

權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。

因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。

人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

其他有關國家機關執行公務依法查詢、復制不動產登記資料的,依照本條規定辦理。

涉及國家秘密的不動產登記資料的查詢,按照保守國家秘密法的有關規定執行。

第九十八條 權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料:

(一)查詢申請書;

(二)查詢目的的說明;

(三)申請人的身份材料;

(四)利害關系人查詢的,提交證實存在利害關系的材料。

權利人、利害關系人委托他人代為查詢的,還應當提交代理人的身份證明材料、授權委托書。權利人查詢其不動產登記資料無需提供查詢目的的說明。

有關國家機關查詢的,應當提供本單位出具的協助查詢材料、工作人員的工作證。

高強律師解讀:還是沒有規定律師查詢的問題,不過規定了利害關系人可以委托他人代為查詢,已經很進步了。單元最高人民法院盡快推動調查令制度的立法,做為專業房產地律師,我很關心哦。細則也對利害關系進行了明確規定,即“不動產交易、繼承、訴訟等”,沒有規定代理人查詢必須提供立案證明啊。當然還是不能“以人查房”。權利人可以查詢、復制“內外檔”,利害關系人只能查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。

 

《不動產登記暫行條例實施細則》國土資源部官方網站http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/201601/t20160115_1395046.htm

  


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